Tutto ciò che devi sapere sulla surroga del mutuo: funzionamento e definizione

4 Dic 2023

Per molte persone, l’acquisto di una casa richiede l’ottenimento di un mutuo. In questi casi, è necessario rivolgersi ad una banca per ottenere la richiesta di prestito, fornendo le necessarie garanzie che l’istituto di credito richiede. In questo articolo, ci concentreremo sulla surroga del mutuo, una pratica che consente di cambiare il proprio creditore sostituendo una banca con un’altra.

Tuttavia, il nuovo istituto di credito potrebbe non essere obbligato a sostituirsi al precedente, nonostante si tratti di un diritto concesso dalla legge.

Cos’è la Surrogazione?

Il termine “surrogazione” si riferisce alla sostituzione di un creditore con un altro. Questa situazione si verifica spesso quando il creditore originale riceve il pagamento da un’altra persona che prende il suo posto nei confronti del debitore.

La surrogazione può essere una scelta del debitore che, prendendo a prestito una somma di denaro per rimborsare il creditore, concede al nuovo finanziatore i diritti del creditore soddisfatto.

La surrogazione può anche avvenire automaticamente in base a determinate condizioni, come previsto dalla legge.

Cos’è la surroga del mutuo?

La surroga del mutuo è l’atto di sostituire una banca con un’altra all’interno di un contratto di mutuo, consentendo la portabilità del mutuo stesso. Questo diritto è protetto dalla legge, il che significa che la banca originale non può negare la surroga.

Tuttavia, la nuova banca non è obbligata ad accettare la surroga del precedente istituto di credito.

A cosa serve la surroga del mutuo?

La surroga del mutuo è stata progettata per aiutare i debitori in difficoltà, offrendo loro la possibilità di sostituire il vecchio creditore con uno nuovo che offre condizioni più vantaggiose. Ad esempio, tassi d’interesse più bassi o rate più leggere.

Come funziona la surroga del mutuo?

Il diritto di surroga del mutuo è garantito al debitore, come precedentemente illustrato. La banca che ha concesso il prestito non può opporsi alla richiesta del mutuatario. Tuttavia, sarà quest’ultimo a dover cercare una nuova banca che si sostituirà alla prima. Il procedimento è noto come surrogazione, che consiste nella sostituzione della banca originaria con una nuova banca che assume il credito residuo del cliente.

La surroga di mutuo è un’operazione gratuita in cui né la vecchia né la nuova banca possono chiedere alcun costo per la procedura.

Tutte le spese sono a carico della banca subentrante, come ad esempio le spese notarili, i costi di perizia dell’immobile e le spese di istruttoria.

La procedura deve essere completata entro trenta giorni dalla data di approvazione della richiesta.

La surroga consente di modificare gratuitamente alcuni parametri del contratto, come la durata del mutuo, l’importo della rata, i tassi d’interesse e lo spread.

La vecchia ipoteca non viene cancellata o estinta, ma sostituita con il subentro della nuova banca, che si occuperà dei costi di trasferimento e delle spese notarili.

In pratica, la surroga di mutuo consente al mutuatario di avere un nuovo creditore che si assume tutti i costi del trasferimento e applica condizioni più favorevoli al mutuo rimanente. L’ipoteca non viene estinta, ma passa alla nuova banca.

Quando non è possibile la surroga?

La surroga del mutuo non può essere rifiutata dalla banca purché ci sia un acquirente disposto a subentrare e ad assumersi le spese dell’operazione. Tuttavia, ci sono alcune situazioni in cui la surroga del mutuo non è possibile:

  • L’importo residuo del mutuo è inferiore a 50.000 euro: in questi casi, la banca potrebbe non avere interesse a subentrare in un credito residuo di importo modesto.
  • Il mutuatario è un “cattivo pagatore”: se il mutuatario non è in regola con i pagamenti o non è un soggetto affidabile, l’istituto di credito difficilmente accetterà di subentrare.
  • L’immobile su cui è stata accesa l’ipoteca si è svalutato: se l’immobile si è svalutato, la banca non accetterà una garanzia che non corrisponde più all’ammontare del credito.
  • Le condizioni economiche del mutuatario si sono deteriorate: se il mutuatario ha perso il posto di lavoro o ha subito un peggioramento delle sue condizioni economiche, la banca potrebbe non accettare di subentrare.