Scoperta di difetti nella casa dopo il rogito, qual è la soluzione?

18 Dic 2023

Acquistare una casa è un passo importante che richiede molta attenzione. Prima di procedere con il rogito notarile, è necessario valutare attentamente l’offerta. Il compito del notaio è quello di concludere la compravendita e prendere atto delle indagini sull’immobile, per assicurarsi che sia svincolato da eventuali pendenze o ipoteche. Tuttavia, se il nuovo acquirente dovesse scoprire dopo il rogito che la casa presenta dei vizi e dei difetti, ci sono alcune possibilità di tutela previste dalla legge.

Vediamo insieme quali sono!

Che cos’è il rogito di una casa?

Il processo di compravendita di una casa comporta la stipula di un contratto preliminare di acquisto, noto come il “compromesso”, una volta che la trattativa è stata conclusa. Questa fase è l’ultima prima del rogito notarile, l’atto ufficiale che trasferisce la proprietà della casa dal venditore al nuovo acquirente. La responsabilità di questo atto è del notaio, che ha il compito di registrare il contratto di rogito, rendendolo ufficiale.

Il notaio ha anche il dovere di:

  • Informare venditore e acquirente sui termini dell’atto di compravendita;
  • Effettuare ricerche relative all’immobile in questione, come le visure catastali, disponibili presso il Comune in cui l’immobile è registrato, e le visure ipotecarie per verificare l’eventuale presenza di vincoli o impedimenti.

È importante notare che il notaio non è responsabile per eventuali difetti o vizi occulti che dovessero emergere dopo il rogito.

Garanzia per l’acquirente di un immobile secondo il Codice civile italiano

In base all’articolo 1490 del Codice civile italiano, il venditore ha l’obbligo di garantire che l’immobile venduto sia esente da vizi. Questa legge garantisce che l’acquirente sia protetto da eventuali difetti occulti che potrebbero emergere dopo la firma del rogito. Questi includono:

  • difformità;
  • abusi edilizi non rilevati in precedenza;
  • scarichi difettosi;
  • cedimenti strutturali;
  • infiltrazioni;
  • difformità degli impianti;
  • altri difetti non identificabili durante la trattativa di vendita.

Inoltre, l’articolo 1669 del Codice civile italiano elenca alcuni vizi gravi che includono:

  • utilizzo di materiali inadeguati, inclusi infissi o pavimenti;
  • problemi con il sistema fognario e gli impianti idraulici che causano infiltrazioni;
  • difetti del sistema di riscaldamento;
  • abusi edilizi.

Diritti dell’acquirente in caso di vizi e difetti occulti della casa

Dopo aver firmato il contratto, potrebbero emergere difetti nascosti nella casa. In tale situazione, la legge tutela il nuovo acquirente concedendogli la possibilità di richiedere:

  • La risoluzione del contratto;
  • La riduzione del prezzo della casa;
  • Il risarcimento del danno subito.

L’acquirente può esercitare questi diritti solo se:

  • I vizi e difetti sono gravi, come specificato dall’articolo 1669 del Codice Civile;
  • Erano presenti prima della firma del contratto;
  • Sono stati nascosti intenzionalmente dal venditore.

Cosa fare in caso di difetti dopo il rogito?

Dopo la firma del rogito notarile, l’acquirente ha ancora il diritto di richiedere la risoluzione del contratto, una riduzione del prezzo o il risarcimento del danno. Tuttavia, ci sono alcune condizioni che devono essere soddisfatte per far valere questi diritti:

  • I difetti e i vizi devono essere preesistenti al rogito notarile;
  • I difetti non devono essere facilmente riscontrabili o taciuti in malafede dal venditore.

Se queste condizioni sono soddisfatte, l’acquirente può richiedere il risarcimento, la risoluzione o la riduzione del prezzo. Ma deve:

  • Denunciare il problema al venditore immediatamente, entro 8 giorni dalla scoperta dei difetti (o nei tempi eventualmente stabiliti tra le parti);
  • In caso di acquisto da parte del costruttore con difetti di costruzione, la denuncia deve essere presentata entro 60 giorni.

La denuncia deve essere scritta e inviata al venditore tramite raccomandata A/R o PEC (posta elettronica certificata). Si consiglia di allegare una perizia tecnica, anche se non obbligatoria.

Se il venditore non risponde alla richiesta dell’acquirente, quest’ultimo può rivolgersi alla giustizia e far valere i propri diritti dinanzi al giudice. Si consiglia di affidarsi a tecnici ed esperti del settore durante la trattativa, per evitare spiacevoli sorprese dopo la firma del contratto.