Permuta immobiliare? Ecco di cosa si tratta

22 Apr 2024

Permuta immobiliare: ecco perchè conviene

Non tutti potrebbero essere a conoscenza di un tipo di transazione speciale in cui due parti (privati o aziende) possono scambiarsi la proprietà dei loro immobili: è chiamata permuta immobiliare ed è un’operazione comune nei casi di eredità, ma sta diventando sempre più diffusa come alternativa alla vendita tradizionale. Vediamo come funziona e quali vantaggi offre.

Permuta di casa: che cos’è esattamente?

Con riferimento all’articolo 1552 del Codice Civile, la permuta immobiliare è definita come “il contratto che prevede il reciproco trasferimento della proprietà di beni o altri diritti tra le parti contraenti”. In termini più semplici, potremmo assimilarla a una forma di baratto che non coinvolge lo scambio di denaro.

Quanti tipi di permuta esistono e quali sono i soggetti coinvolti:

– Permuta Pura: entrambi gli immobili coinvolti hanno lo stesso valore, quindi lo scambio non richiede alcun pagamento da parte di uno dei contraenti.

– Permuta con Conguaglio: i valori degli immobili sono diversi, quindi una delle parti deve versare la differenza in denaro.

– Permuta Diretta: tra privati.

– Permuta con Costruttore: si acquista un immobile ancora in fase di costruzione e in cambio si cede al costruttore il proprio appartamento in conto vendita.

Quali sono i vantaggi della permuta immobiliare?

Rispetto a una compravendita tradizionale, la permuta comporta costi molto inferiori, specialmente se non coinvolgono mutui o conguagli.

Le uniche spese da considerare sono il notaio e le imposte (e eventualmente la commissione dell’agente immobiliare), che sono inferiori rispetto alla norma. Il motivo è semplice: le due parti coinvolte nella permuta non devono vendere la loro proprietà per acquistarne un’altra, evitando così di pagare l’atto di vendita e di acquisto separatamente. Inoltre, si dividono equamente le spese con un’unica visita dal notaio.

Ecco i vantaggi principali:

  • Si paga una sola imposta di registro
  • Si richiede solo un atto notarile
  • In caso di permuta pura, non si scambia denaro e non si stipula un mutuo

A quanto ammontano le tasse

Le imposte dovute all’acquisto sono le stesse sia per una compravendita tradizionale che per una permuta. L’imposta di registro corrisponde al 2% del valore catastale dell’immobile di valore più alto, oppure al 10% se si tratta di una seconda casa. Le imposte catastali e ipotecarie sono entrambe di 50 euro ciascuna, mentre l’imposta di bollo, i tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie sono nulli se la permuta avviene tra privati.

Permuta di casa con mutuo: come funziona?

Se una delle abitazioni coinvolte in uno scambio ha un mutuo, l’acquirente avrà la possibilità di scegliere tra estinguerlo, aprirne uno nuovo per sostituirlo, o optare per l’assunzione del mutuo. Quest’ultima scelta è la più conveniente in quanto consente di risparmiare sulle spese di apertura del mutuo, pur richiedendo una valutazione accurata del piano di rimborso e del tasso di interesse applicati.

Permuta con costruttore: conviene?

Il vantaggio di questo processo è che il compratore scambia un vecchio appartamento con uno nuovo. Tuttavia, poiché l’azienda potrebbe non riuscire a rivendere subito la proprietà scambiata, di solito viene valutata leggermente al di sotto del prezzo di mercato. Un altro svantaggio dello scambio con il costruttore è rappresentato dalle maggiori imposte rispetto a uno scambio tra privati. In particolare:

  • Imposta ipotecaria e catastale (400 euro)
  • Imposta di bollo
  • Tasse ipotecarie
  • Tributi speciali catastali
  • Visure catastali di entrambi gli edifici
  • Imposta di registro (2% del valore più alto se si tratta della prima casa o 10% se una o entrambe sono seconde case).

Permuta casa con agenzia immobiliare: quanto costa e come funziona

E se optassi per la permuta con l’aiuto di un’agenzia immobiliare? È una soluzione in crescita, sebbene sia ancora un settore di nicchia. La procedura rimane la stessa, ma è necessario corrispondere le commissioni all’agente una volta completata la transazione. Di solito, la commissione si calcola sull’immobile di valore più alto e viene pagata interamente da entrambe le parti (ad esempio, se la commissione è di 1.500 euro, il totale da versare sarà di 3.000 euro). Tuttavia, non vi è nulla che vieti di concordare modalità diverse per stabilire la percentuale da corrispondere all’agenzia immobiliare.

La permuta in caso di eredità

Nel caso in cui manchi un testamento, tutte le proprietà del defunto passano direttamente agli eredi, senza divisioni specifiche. Tuttavia, gli eredi hanno la possibilità di scambiarsi le quote di proprietà. Nel caso di immobili, sarà necessario redigere un atto di permuta tramite un notaio e determinare se si tratta di una permuta pura o se è richiesto un conguaglio. Per quanto riguarda le tasse, vengono applicate le imposte tra privati, che includono l’imposta di registro (calcolata sull’immobile di valore maggiore) e le imposte ipotecarie e catastali (50 euro ciascuna).