Ecco cosa fare se si eredita un immobile abusivo

27 Mag 2024

Quando si eredita una proprietà, è possibile che accada che l’immobile ereditato non sia pienamente conforme alle normative edilizie-urbanistiche.

In tali situazioni, cosa si può fare?

L’erede che ha ricevuto la proprietà in buona fede, senza conoscere gli abusi presenti, può invocare la propria buona fede?

È possibile contestare il reato di abuso edilizio nei confronti di chi ha ereditato il bene?

Alcune considerazioni preliminari

Iniziamo notando che, se da un lato il legislatore italiano vieta la vendita o la donazione di immobili abusivi, non impone lo stesso divieto nel caso di un bene immobile abusivo ereditato. Questo “vuoto” normativo è probabilmente legato alla natura della dichiarazione di successione.

È importante ricordare che per ricevere un immobile in eredità è necessario presentare la dichiarazione di successione. Questo documento è principalmente fiscale e non richiede verifiche urbanistiche né la conformità del bene ereditato alle norme urbanistiche.

In pratica, ereditare un immobile abusivo o con interventi non conformi alle normative non è così insolito.

Il reato di abuso edilizio passa all’erede?

Per fortuna, la legge italiana in materia penale si basa sul principio stabilito dall’articolo 27 della Costituzione, che sottolinea che la “responsabilità penale è personale”.

Questo significa che nell’ipotesi di un’eredità con un immobile abusivo, la legge italiana non può condannare per tale reato l’erede che, pur diventandone proprietario, non è né l’autore materiale dell’abuso né ha partecipato alla sua commissione.

Tuttavia, sarà compito dell’erede dimostrare che ha ereditato l’immobile in quel preciso stato “illegittimo”, magari presentando fotografie storiche del luogo o eventuali planimetrie in suo possesso.

L’ordine di demolizione è valido anche nei confronti dell’erede

Pertanto, anche se, dal punto di vista legale (specificamente come responsabile del reato di abuso edilizio), potrebbe non essere difficile dimostrare l’innocenza riguardo all’intervento, diventando l’erede, tutte le possibili conseguenze, come un’ordinanza di demolizione o la richiesta di ripristinare la situazione originale, ricadranno su di lui.

In tali circostanze, non sarà utile sostenere che sono trascorsi cinque, dieci o venti anni dall’eredità di quel bene, poiché l’ordinanza di demolizione, essendo di natura amministrativa e non penale, non è soggetta a prescrizione.

Di conseguenza, anche se il bene fosse ceduto a terzi o passasse di nuovo per successione ereditaria, il proprietario riconosciuto al momento della scoperta dell’abuso sarà responsabile dell’ordinanza di demolizione dell’opera.

Pertanto, un suggerimento potrebbe essere quello di incaricare, prima di accettare l’eredità, un esperto che possa condurre un’indagine dettagliata sulla conformità del bene e delle modifiche realizzate all’interno (come aperture, verande o modifiche alle finestre).

I problemi in caso di più eredi

La faccenda si complica nel caso in cui ad ereditare l’immobile fossero più eredi. In tal caso infatti, come affrontato da una importante pronuncia della Cassazione a Sezioni Unite, la sentenza n. 25021\2019la comunione ereditaria formatasi a seguito dell’eredità non solo non potrà essere sciolta in alcun modo, né attraverso l’unanime volontà degli eredi né attraverso una sentenza di un giudice, ma non potrà nemmeno essere oggetto di compravendita stante il divieto di commercializzare un immobile abusivo.

Dunque, ’unica strada che residua in tal caso, oltre alla possibilità di continuare a utilizzarlo nello stato in cui è, sarebbe quella di sanare l’abuso.

La sanatoria dell’abuso edilizio

Esistono alternative alla demolizione dell’opera abusiva, come il condono edilizio e la sanatoria edilizia, previsti dalla legge.

  • Il condono edilizio è una legge speciale che rende legittimi gli interventi abusivi, sebbene non sia regolamentato temporalmente dal 2003.
  • La sanatoria edilizia richiede la “doppia conformità”, ovvero che l’immobile sia conforme alle normative urbanistiche ed edilizie al momento della costruzione e al momento della richiesta.
  • In caso di mancata demolizione o mancata sanatoria, la proprietà dell’opera abusiva passa al Comune.