CRESCONO I PREZZI DELLE ABITAZIONI

3 Dic 2021

 

Crescono i prezzi delle abitazioni a Milano. Il mercato immobiliare meneghino, più degli altri, sta recuperando la vitalità economica e l’attrattività che lo aveva contraddistinto sul finire del 2018 e lungo tutto il 2019. Nei due semestri del 2021, il positivo clima di fiducia, trainato anche dalla crescita delle compravendite, ha favorito la ripresa dei KPI di mercato, sebbene gli indicatori non residenziali mostrino più fatica nel riguadagnare le posizioni perse rispetto al residenziale. E’ quanto emerge dal terzo Osservatorio sul mercato immobiliare 2021 di Nomisma.

Compravendite residenziali a Milano

Nel comparto residenziale, nel primo semestre 2021, il volume di compravendite sul mercato residenziale milanese ha raggiunto un consistente incremento del 31% rispetto allo stesso periodo del 2020, tornando in linea con il transato del primo semestre 2019 (+0,6%), quando si era registrato il picco della ripresa del trend delle compravendite iniziato nel 2013. L’operazione di acquisto è sostenuta da mutuo nell’80% dei casi. Sul mercato milanese, inoltre, torna a crescere la quota di chi acquista abitazioni ristrutturate al nuovo o nuove (36%). I prezzi medi confermano la crescita positiva su base annuale (+4,1% media cittadino), la cui intensità riflette la ripresa delle transazioni e la reazione del mercato alla battuta di arresto del primo anno di pandemia, sopraggiunta, ad inizio 2020, in un momento di grande dinamismo e slancio del mercato milanese. Il proseguimento del trend è confermato dal risultato semestrale (+2,3%), che presenta le performance migliori nelle zone semi-centrali della città. Diminuisce lo sconto medio sul prezzo richiesto (8%), di circa un punto percentuale in tutte le zone urbane e di circa 2 punti in periferia.

Appartamenti in affitto a Milano

Sul versante degli appartamenti in affitto a Milano non si riscontra la stessa reattività registrata per il segmento della compravendita. Le aspettative di ripresa dei canoni conseguente alla rilevante variazione annuale (+2,1%) vengono deluse da un risultato semestrale poco più che positivo (+0,5%). I tempi medi di vendita sono celeri (circa 4 mesi) se comparati alla media del panel considerato (5,5 mesi), contenuti in un range che va dai 3 mesi medi delle aree centrali a circa 5 mesi in periferia. Rispetto al primo semestre dell’anno, si accorciano di circa un mese i tempi di locazione (2 mesi), piuttosto omogenei tra tutte le zone cittadine.

Immobiliare non residenziale a Milano

Per quanto riguarda il comparto non residenziale, le compravendite di uffici e negozi a Milano presentano una significativa crescita nel primo semestre dell’anno. In particolare, per gli uffici si segnalano 670 transazioni, in crescita del 59% sul primo semestre 2020 e del 17% sul primo semestre 2019. Per i negozi si registrano 910 operazioni nel semestre, in aumento del 34% sul primo semestre del 2020, ma in calo del 2% rispetto allo stesso periodo del 2019.

Il buon risultato dell’attività transattiva nel comparto degli uffici non ha trainato il livello delle quotazioni nel semestre in corso. Le quotazioni di prezzi e canoni manifestano andamenti opposti, con i primi caratterizzati, a livello medio urbano, da variazioni medie negative (-0,4% semestrale e +1,1% annuale), e, per contro, i secondi favoriti da una lieve intonazione positiva (+0,5% semestrale e +1,3% annuale). Fanno eccezione i business district che registrano, dal lato prezzi, un leggero incremento semestrale (+0,5%), mentre per i canoni una flessione (-0,7%). Diminuiscono al contempo di circa un punto percentuale gli sconti medi applicati sul prezzo iniziale (11,5%), ad eccezione degli immobili localizzati in periferia (14,6%).

Contestualmente restano stabili i tempi medi di vendita (circa 7 mesi) e calano di circa un mese quelli di locazione (5,5 mesi). Il rendimento medio lordo annuo da locazione è pressoché stabile sul 5,2%.

Nel comparto dei negozi, l’andamento delle quotazioni si conferma al rialzo, trainato dal risultato semestrale positivo della prima parte dell’anno e dalla buona ripresa delle attività commerciali dopo il periodo di restrizioni dovuto alla pandemia. Nel secondo semestre 2021 Milano presenta, infatti, un  incremento annuale del prezzo medio superiore alla media delle grandi città monitorate (+1,6% contro -0,6%), con risultati positivi riscontrati anche su base semestrale e in tutte le localizzazioni urbane. I tempi di vendita rimangono stazionari (circa 7 mesi), mentre lo sconto medio (10%) si riduce ancora, confermandosi il più contenuto tra le grandi città (15%).

Si comportano allo stesso modo i canoni di locazione, che presentano un incremento semestrale dello 0,3% e annuale dell’1,3%, con un risultato di intensità ben superiore a quella della media delle 13 città (-0,5% e -1,1% rispettivamente). Il mercato si fa più liquido grazie all’accorciamento dei tempi di collocamento (5 mesi). I rendimenti medi annui lordi si mantengono stabili (6,7%).

Previsioni sul mercato immobiliare di Milano

I sentiment previsionali sul mercato immobiliare di Milano degli operatori prospettano, per il primo semestre 2022, stazionarietà dei livelli transati associata ad un incremento dei prezzi medi.

Sul versante della locazione le attese vanno nella direzione di un moderato aumento dei contratti e del livello dei canoni. In particolare, ben il 45% degli operatori consultati ritiene che il mercato milanese nel 2022 tornerà ai livelli del 2019, mentre il 23% ritiene che la performance del mercato sarà inferiore, rispetto ad un anno che è stato molto positivo.

Fonte: idealista.it