Cos’è il diritto di superficie e come viene utilizzato

25 Set 2023

Cos’è il diritto di superficie e come viene utilizzato: ecco la guida!

Il diritto di superficie è un istituto giuridico che consente a una persona o entità (il superficiario) di utilizzare e sfruttare il suolo di un altro (il soggetto concedente) per scopi specifici, come la costruzione di edifici o la coltivazione di terreni, senza diventare proprietario del suolo stesso. In sostanza, il superficiario ha il diritto di possesso e godimento della superficie del terreno, ma il diritto di proprietà del terreno rimane in mano al concedente.

Ecco come funziona generalmente il diritto di superficie:

Costituzione del diritto di superficie: Il diritto di superficie viene costituito attraverso un accordo tra le parti, che può essere stipulato in forma di contratto, testamento o tramite usucapione, a seconda delle leggi locali e delle preferenze delle parti coinvolte. Questo accordo specifica i termini e le condizioni del diritto di superficie, inclusa la durata e l’uso consentito.

Utilizzo del terreno: Il superficiario ha il diritto di utilizzare il terreno per uno scopo specifico, come la costruzione di edifici, l’agricoltura o altre attività specificate nel contratto di superficie. Il concedente può stabilire limitazioni sull’uso della superficie.

Durata: La durata del diritto di superficie può variare in base all’accordo tra le parti, ma in Italia, come precedentemente menzionato, la durata massima è di 99 anni, rinnovabile per altri 99 anni. La durata può essere specificata nel contratto o determinata dalle leggi locali.

Trasferimento e Vendita: In alcuni casi, il superficiario ha il diritto di trasferire o vendere il suo diritto di superficie a terzi, ma ciò di solito richiede il consenso del concedente o è soggetto a restrizioni specifiche stabilite nel contratto.

Estinzione del diritto di superficie: Il diritto di superficie può estinguersi in vari modi, come la scadenza del termine stabilito, l’acquisto del terreno da parte del superficiario o il consenso delle parti per estinguere il contratto. L’estinzione è regolamentata dalle leggi locali.

Il diritto di superficie può essere utilizzato in diverse situazioni, ad esempio:

  • Per consentire a una persona di costruire una casa o un edificio su un terreno senza acquistare il terreno stesso.
  • Per consentire a un’azienda agricola di coltivare terreni senza diventarne proprietaria.
  • Per promuovere lo sviluppo urbano consentendo a terzi di costruire e gestire strutture su terreni pubblici o privati.
  • Per separare i diritti di proprietà del suolo e delle costruzioni, consentendo a diverse parti di possedere ciascun elemento separatamente.

L’utilizzo del diritto di superficie offre una maggiore flessibilità nella gestione e nell’uso del terreno e delle costruzioni, consentendo alle parti coinvolte di negoziare condizioni specifiche per l’utilizzo del suolo. Tuttavia, è importante comprendere le leggi locali e consultare un professionista del diritto immobiliare per garantire che il diritto di superficie sia costituito e gestito correttamente.

Diritto di superficie e diritto di proprietà: le differenze

Il diritto di superficie e il diritto di proprietà sono due concetti giuridici distinti che riguardano la gestione e il controllo dei beni immobili, in particolare del terreno e delle costruzioni su di esso. Di seguito sono illustrate le principali differenze tra i due:

  • Controllo e Possesso:

Diritto di Superficie: Nel diritto di superficie, il superficiario ha il diritto di utilizzare e sfruttare il terreno o una parte di esso per scopi specifici, come la costruzione di edifici o la coltivazione, senza diventarne proprietario. Il diritto di superficie implica il possesso e il controllo limitato del bene immobile, ma il titolare non è il proprietario del terreno sottostante.

Diritto di Proprietà: Nel diritto di proprietà, il proprietario ha il controllo assoluto e il possesso completo di un bene immobile, compreso il terreno e qualsiasi struttura su di esso. Il proprietario ha il diritto di utilizzare, vendere, affittare o trasferire il bene a sua discrezione.

  • Titolo Giuridico:

Diritto di Superficie: Il diritto di superficie è un diritto reale limitato, che consente al superficiario di godere di determinati diritti sulla superficie del terreno. Il titolare del diritto di superficie non è il proprietario del terreno.

Diritto di Proprietà: Il diritto di proprietà è il titolo giuridico più completo e forte che si può avere su un bene immobile. Il proprietario ha il diritto di disporre del bene in tutti i modi consentiti dalla legge.

  • Durata:

Diritto di Superficie: La durata del diritto di superficie può essere stabilita dalle parti coinvolte nel contratto, ma in Italia, la durata massima è di 99 anni, rinnovabile per altri 99 anni.

Diritto di Proprietà: Il diritto di proprietà non ha limiti temporali intrinseci ed è in vigore fino a quando il proprietario non lo trasferisce o lo perde per altri motivi legali.

  • Trasferibilità:

Diritto di Superficie: Il diritto di superficie può essere trasferito o ceduto a terzi solo se previsto nel contratto e con il consenso del concedente (proprietario del terreno) o in base alle condizioni contrattuali.

Diritto di Proprietà: Il diritto di proprietà può essere trasferito o venduto liberamente senza restrizioni significative, salvo quelle previste dalla legge.

  • Tasse e Oneri:

Diritto di Superficie: Il superficiario può essere tenuto a pagare imposte e tasse, ma solitamente queste sono inferiori rispetto a quelle pagate da un proprietario.

Diritto di Proprietà: Il proprietario è responsabile per il pagamento delle tasse e delle imposte sulla proprietà, come l’IMU e l’imposta di registro, oltre a eventuali altri oneri come la manutenzione e le spese condominiali.

  • Responsabilità Legale:

Diritto di Superficie: Il superficiario può essere responsabile per la manutenzione e il buon uso delle costruzioni e delle aree che si trovano sulla superficie del terreno.

Diritto di Proprietà: Il proprietario è responsabile per la manutenzione e il buon uso dell’intero immobile, compreso il terreno e le strutture.

In sintesi, il diritto di superficie consente a una persona o entità di utilizzare il terreno di un altro per scopi specifici senza diventarne proprietario, mentre il diritto di proprietà conferisce il controllo assoluto e la proprietà completa del bene immobile. Le differenze chiave tra i due dipendono dalla natura del controllo, dalla durata, dalla trasferibilità e dalle responsabilità legali associate a ciascun diritto.

Durata ed estinzione del diritto di superficie

La durata del diritto di superficie è un elemento fondamentale di questo tipo di diritto reale. In Italia, secondo l’articolo 952 del Codice Civile, la durata massima di un diritto di superficie è di 99 anni, rinnovabile per altri 99 anni. Questo significa che il diritto di superficie può durare fino a un massimo di 198 anni in totale.

Tuttavia, la durata specifica di un diritto di superficie può essere stabilita dalle parti coinvolte nel contratto in base alle loro esigenze e accordi. Se non viene specificata una durata nel contratto, di solito si presume che il diritto di superficie sia a tempo indeterminato.

L’estinzione del diritto di superficie può avvenire in diverse circostanze, tra cui:

Scadenza del Termine: Se il diritto di superficie è stato stabilito per un periodo specifico, esso si estingue automaticamente alla scadenza di tale periodo senza bisogno di ulteriori azioni.

Raggiungimento del Termine Massimo: Se il diritto di superficie è stato stabilito per il massimo periodo consentito di 99 anni (o 198 anni con il rinnovo), si estinguerà al termine di questo periodo.

Acquisto del Terreno: Se il superficiario decide di acquistare il terreno su cui esercita il diritto di superficie, il diritto stesso si estinguerà poiché il superficiario diventerà il proprietario del terreno stesso.

Mutuo Consenso: Le parti coinvolte, cioè il superficiario e il concedente, possono decidere consensualmente di estinguere il diritto di superficie. Questo può essere fatto attraverso un accordo formale.

Violazione delle Condizioni Contrattuali: Se il superficiario viola le condizioni stabilite nel contratto di superficie, il concedente potrebbe avere il diritto di estinguere il diritto di superficie.

Forza Maggiore: In circostanze eccezionali, come catastrofi naturali, il diritto di superficie potrebbe estinguersi se la sua esecuzione diventa impossibile.

Decadenza per Inattività: Se il diritto di superficie viene stabilito ma il superficiario non esercita effettivamente i suoi diritti per un lungo periodo di tempo, potrebbe essere dichiarato decaduto.

L’estinzione del diritto di superficie è regolamentata dalle leggi locali e dalle disposizioni contrattuali. È importante comprendere le leggi specifiche del luogo in cui il diritto di superficie è stabilito e consultare un avvocato esperto in diritto immobiliare per gestire correttamente l’estinzione e le procedure correlate.

Le imposte obbligatorie che riguardano il diritto di superficie

Le imposte obbligatorie che possono riguardare il diritto di superficie in Italia includono principalmente le seguenti:

Imposta di Registro: L’acquisto, la costituzione o la cessione del diritto di superficie possono essere soggetti all’imposta di registro. L’aliquota varia a seconda del tipo di transazione (acquisto, costituzione, cessione) e del valore dell’operazione. Ad esempio, se si costituisce un diritto di superficie tramite atto notarile, potrebbe essere applicata un’imposta di registro proporzionale al valore dell’operazione. Tuttavia, esistono esenzioni e agevolazioni fiscali che possono ridurre l’imposta in alcuni casi.

Imposta Municipale sugli Immobili (IMU): L’IMU è una tassa comunale che grava sulla detenzione di immobili, compresi quelli soggetti a diritto di superficie. Gli importi dell’IMU variano in base alla categoria catastale dell’immobile, alla sua ubicazione e alle aliquote stabilite dal comune. Il superficiario o il concedente, a seconda delle disposizioni contrattuali, potrebbero essere tenuti al pagamento dell’IMU per le aree soggette a diritto di superficie.

Imposta sul Reddito (IRPEF o IRES): Il reddito derivante dall’utilizzo del terreno o delle costruzioni soggetti a diritto di superficie potrebbe essere soggetto all’IRPEF (Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche) se il superficiario è una persona fisica o all’IRES (Imposta sul Reddito delle Società) se il superficiario è un’azienda. L’imposta si baserà sul reddito effettivamente generato dalla superficie.

Tassa per l’Uso Pubblico (TARI): La TARI è una tassa legata alla gestione dei rifiuti solidi urbani. Il superficiario o il concedente potrebbero essere tenuti a pagare la TARI in base alla tipologia e all’utilizzo delle costruzioni soggette a diritto di superficie.

È importante notare che l’applicazione delle imposte può variare in base a diversi fattori, tra cui la giurisdizione, il valore dell’operazione, la natura del soggetto (persona fisica o giuridica) e le esenzioni fiscali previste dalla legge.

Per garantire la conformità fiscale e per calcolare con precisione le imposte dovute in relazione a un diritto di superficie specifico, è fondamentale consultare un commercialista o un esperto fiscale che possa valutare la situazione in base alle leggi e alle normative locali.