Acquistare una nuda proprietà: tutti i pro e contro

18 Mar 2024

Comprare la nuda proprietà è vantaggioso? Questo è il quesito che cerchiamo di risolvere in modo chiaro e approfondito. Si tratta di un argomento significativo per due tipologie di persone:

  • coloro interessati a investimenti immobiliari a medio-lungo termine;
  • chi possiede una casa che desidera vendere pur continuando a viverci.

In effetti, l’acquisto della nuda proprietà consiste nell’acquistare una casa senza il diritto di abitarci, ossia senza poterla utilizzare fisicamente. Questo permette al venditore di continuare a risiedervi; non è raro che questa soluzione venga scelta da persone anziane che desiderano ottenere il valore della casa immediatamente, pur potendovi rimanere generalmente fino alla fine della loro vita.

Molte volte è una questione ereditaria, quando nonni o genitori desiderano aiutare immediatamente i loro eredi ma non sono in grado di vendere la casa in modo tradizionale.

Si tratta di un ottimo compromesso vantaggioso per entrambe le parti, ma presenta naturalmente anche alcuni svantaggi.

Vediamo tutto insieme!

Acquisto nuda proprietà: quando conviene?

Quando si acquista una nuda proprietà, ci sono molte valutazioni da considerare, come la convenienza economica e l’orizzonte temporale.

Come in ogni investimento, è essenziale valutare con molta attenzione tutto, poiché un errore all’acquisto potrebbe influire sulla redditività dell’investimento.

Pertanto, sarebbe consigliabile ottenere assistenza da un professionista.

Nella situazione della nuda proprietà, si acquista principalmente una casa senza il diritto di abitarvi fino a una data scadenza o un evento specifico.

Nell’atto di compravendita, l’evento viene chiaramente e specificamente menzionato, come ad esempio la morte del beneficiario dell’usufrutto, soprattutto nel caso di una persona anziana che desidera ottenere una determinata somma prima del decesso (questo esempio rappresenta la casistica più comune per questo tipo di transazione).

Il prezzo di acquisto di un’abitazione in nuda proprietà è tipicamente inferiore al suo valore di mercato poiché il venditore rimane a viverci per un certo periodo. Ad esempio, nel caso di un venditore anziano sopra i 70 anni, il prezzo di acquisto potrebbe corrispondere a circa il 70% del valore dell’abitazione.

L’investimento può essere redditizio per due ragioni principali:

  • in primo luogo, c’è la rivalutazione nel tempo della casa;
  • e in secondo luogo c’è il margine tra il prezzo pagato e il suo valore nella vendita standard.

Tuttavia, esistono anche dei lati negativi, come:

  • non è possibile ottenere un reddito immediato dalla casa, ad esempio affittandola;
  • oppure, altro svantaggio, è legato all’eventuale mutuo; che sia per necessità di liquidità o per dilazionare l’investimento, il mutuo risulta più costoso rispetto alle condizioni normali. Questo perché la banca considera l’investimento speculativo (a differenza di un acquisto per la prima casa) e richiede quindi un interesse più elevato, spesso con tempi di rimborso più brevi e un importo massimo erogabile inferiore in proporzione al costo di acquisto della nuda proprietà.

Vendita nuda proprietà: quando conviene?

I vantaggi:

La vendita della nuda proprietà, naturalmente, risulta conveniente soprattutto quando l’obiettivo principale è ottenere una somma di denaro in modo da mantenere un tetto sopra la testa. Nella tipica situazione di una persona anziana, potrebbe essere importante conservare la proprietà di una casa fino alla fine della propria vita, mentre contemporaneamente avere accesso a risorse finanziarie per mantenere il proprio tenore di vita o per sostenere figli o nipoti in un investimento significativo, come ad esempio l’acquisto di una casa.

Gli svantaggi:

Esistono ovviamente anche diversi svantaggi però, vediamoli insieme:

  • il primo svantaggio, è che si ottiene solo una percentuale del valore della casa, che è nettamente inferiore rispetto al suo valore normale. Questo aspetto va preso in considerazione anche in base alle necessità familiari, poiché la differenza di valore viene interamente persa;
  • nelle valutazioni è poi importante considerare anche il fattore tempistica, ma questo aspetto è molto soggettivo.
  • inoltre, il timing della vendita (o dell’acquisto, in realtà) è altrettanto cruciale. Infatti, l’andamento del mercato immobiliare deve essere preso in considerazione; un momento favorevole per la vendita potrebbe essere altrettanto vantaggioso per la vendita della nuda proprietà, mentre un periodo di mercato negativo può influenzare negativamente anche questo tipo di transazione.